El 3 de julio de 2026 se emitió el Decreto Ejecutivo No. 440, que expide el reglamento especial para aplicar el régimen de incentivos tributarios destinado a Vivienda de Interés Social (VIS).
El marco busca instrumentalizar reformas a la Ley de Régimen Tributario Interno y promover la participación del sector privado para reducir el déficit habitacional. Para contribuyentes del Impuesto a la Renta y actores del sector inmobiliario y de la construcción, representa una nueva herramienta de planificación fiscal con impacto social.
El incentivo central: rebaja directa del 100% del valor donado
Las personas naturales o jurídicas que donen viviendas de interés social o valores destinados a su financiamiento podrán acogerse a una rebaja directa del 100% del valor donado en el Impuesto a la Renta causado.
- Límite del 30%: la rebaja total no puede exceder el 30% del Impuesto a la Renta causado en el ejercicio fiscal.
- Tratamiento del exceso: la parte que supere ese límite se registra como gasto no deducible en la conciliación tributaria.
- Sin derecho a arrastre: no genera devolución, crédito tributario ni compensación en ejercicios posteriores.
Segmentación de las donaciones y su base imponible
El reglamento diferencia el tratamiento tributario según el segmento de Vivienda de Interés Social al que se destine el aporte.
Subsidio total del Estado
Consiste en transferir gratuitamente una unidad de vivienda completa. El valor sujeto a rebaja será el 100% del valor de la vivienda a la fecha de la donación.
No se incluye el precio o avalúo del terreno cuando este pertenece al beneficiario o al Estado.
Subsidio parcial
Consiste en donar valores en dinero para cubrir el subsidio parcial del Estado y permitir que un beneficiario calificado adquiera una vivienda con opción a crédito hipotecario.
La rebaja corresponde al monto efectivamente transferido a la cuenta autorizada.
Reglas especiales para el Impuesto a la Renta Único
Los contribuyentes sujetos a regímenes de Impuesto a la Renta Único (IRU) con liquidación mensual podrán compensar anticipadamente el valor de la donación en las declaraciones de cada periodo mensual del ejercicio fiscal corriente.
El “cupo fiscal anual”: una variable crítica de planificación
El beneficio no es ilimitado a escala nacional. Antes del 31 de diciembre de cada año, el Ministerio de Finanzas determinará un Monto Máximo de Gasto Tributario Anual.
- Los cupos se asignarán en orden cronológico conforme se suscriban los convenios de donación con el ente rector de hábitat y vivienda.
- El Gobierno mantendrá un medidor en tiempo real en su sitio web.
- Una vez agotado el cupo anual, no se procesarán nuevos incentivos hasta el siguiente ejercicio.
Documentos habilitantes obligatorios ante el SRI
Para que el SRI valide la rebaja en la declaración del Impuesto a la Renta, el contribuyente deberá contar con:
- Convenio de Donación suscrito previamente.
- Acta de Entrega-Recepción para el Segmento 1, o Escritura Pública con acreditación de fondos para el Segmento 2.
- Certificación oficial de donación emitida por el ente rector de hábitat y vivienda a través de la Ventanilla Única Digital.
Una alternativa de triple impacto
El esquema combina optimización tributaria, dinamización de la construcción y beneficio social. Su aplicación exige planificación, documentación completa y control del cupo fiscal disponible.
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